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  • 樓市兇猛!“綁架”中國經濟發展

    2016-09-22 09:31:15 admin 259

    *ST寧通B(200468.SZ)擬通過出售北京兩套學區房保殼的消息這兩天“炸開了鍋”,各方觀點異常一致:對實體經濟影響負面,是一個十分可怕的示范。

    去年底以來,多地房價輪番大漲,洶涌之勢已迫使廈門、蘇州、杭州重啟了限購政策。國家統計局9月19日公布的8月份70城房價數據顯示,新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲的城市高達62個。

    “在目前房價暴漲的情況下,債務高企的地方政府短期能獲得巨大的經濟效應,但實體經濟拿地的成本也大大提高。”廈門大學經濟學系副教授丁長發告訴《第一財經日報》記者。萬博新經濟研究院院長助理劉哲則向本報記者表示,在經歷過去年的股災、匯改之后,房地產是中國經濟下一個主要風險點。甚至有觀點認為,這一輪房地產價格的暴漲、經濟房地產化已經“綁架”了中國經濟。

    房地產究竟有沒有綁架經濟?其實可以從每個城市對于房地產的依賴度來作一番探究。衡量依賴度有兩個重要指標:房地產開發投資占固定資產投資的比重;房地產開發投資占國內生產總值(GDP)的比重。《第一財經日報》記者以37個一二線城市作為樣本,對它們的房產“依賴癥”作了一番梳理。

    一線城市依賴度低

    “學者型官員”、重慶市市長黃奇帆多年來在樓市調控方面有一個觀點:堅持每年房地產投資不超過固定資產投資的25%,確保適度的房地產市場容量和嚴格控制樓面地價尤為重要,“超過25%一定供過于求,低于25%又供應不足,不適應城市化。”

    統計數據顯示,重慶去年的房地產開發投資達3751.28億元,占固定資產投資比重為24.23%,剛好低于25%的標準線。除此之外,重慶的房價也一直較為平穩。

    全國其他城市情況如何?《第一財經日報》記者對37個一二線城市2015年房地產投資占固定資產投資的比重進行了統計,有17個城市超過了30%,有7個超過了40%。

    上海和北京的這一比例均超過了50%,分別為54.61%和52.89%。緊隨其后的是海口、杭州、昆明、廈門、深圳、東莞和廣州。

    不過,北京、上海、深圳、廣州等城市房地產投資占固定資產投資的比重雖然高,卻并不意味著它們對于房地產的依賴度就高。

    固定資產投資主要包括三大部分:基礎建設投資、工業投資和房地產開發投資。北上廣深等一線發達城市的基礎設施相對較為完善,投資需求并不多;產業也由工業主導轉變為服務業主導,工業投資的增長很少;但這些城市的人口還是處于凈流入狀態,房地產領域仍有較大的投資空間,因此房地產投資占固定資產投資的比重自然較高。

    相比之下,中西部地區的長沙、南昌、重慶、合肥等城市,房地產投資的比重之所以不高,主要原因在于這些城市及所在的省份還處于工業化和城鎮化的過程中,無論是工業投資還是基建投資的總量都很大。

    這些城市依賴房地產

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    相比房地產開發投資占固定資產投資的比重,房地產開發投資占GDP的比重更能反映一個城市對房地產的依賴度。

    數據顯示,37個一二線城市樣本中,13個城市對于房地產的依賴度較大,房地產開發投資占GDP的比重超過了20%。其中海口(39.3%)、昆明(36.56%)、貴陽(34.76%)名列前三,西安、鄭州、杭州、福州、重慶、武漢、成都等城市亦進入前十。

    海口的比重之所以高,因為其所處的海南是國際旅游島,旅游和房地產是最重要的支柱產業,工業的占比很少。

    昆明和貴陽對于房地產依賴度高,原因在于,它們經濟較為落后,這幾年正處于快速城鎮化和工業化的進程中,房地產開發的增量較大。

    貴州省政府參事胡曉登教授表示,與沿海省份有兩三個中心城市不同,省會是貴州、云南等中西部省份的單極核心城市,幾乎全省最好的教育、醫療資源都集中于此。因此,貴陽這樣的省會城市對省內其他地方有很強吸引力。

    相比之下,四大一線城市房地產投資占GDP的比重均低于20%。其中,北京為18.4%、上海為13.9%、廣州為11.81%,深圳只有7.6%,在本報所選的樣本城市中墊底。

    一線城市的地產依賴度偏低有兩方面原因。首先,一線城市的產業體系十分完善,盡管房價比較貴,但對房地產的依賴度不高;其次,超大城市已經進入到嚴格控制城市邊界和城市人口規模的階段,新增的土地供應明顯減少,因此房地產開發投資的體量也得到嚴格控制。

    大連、哈爾濱等城市,房地產投資占GDP的比重雖然不高,但并不表明它們不依賴房地產,而是這些城市過去供應量很大、庫存高企,人口流入明顯減少,因此近兩年來,開發商拿地和開發投資也就大大降低了。

    實際上這些城市仍然十分依賴房地產,并且通過各種方式在救樓市。比如沈陽最近出臺了樓市新政,支持大中專畢業生購買商品住房,并規定畢業時間不超過8年的大中專畢業生,可以提取父母的公積金支付購房首付款。

    與大連、哈爾濱等東北城市相似,廣大三四線城市由于過去幾年大規模的土地出讓、供應量很大,庫存高企,因此從2014年后,開發商拿地和投資大幅減少。本報記者對泉州、金華、襄陽、常德、九江、北海、威海、徐州等8個三線城市的統計顯示,這些城市房地產開發投資占GDP的比重都低于20%,不少城市都低于10%,比如常德只有4.48%,九江只有6.99%。

    2010年之后,隨著一二線城市的限購,不少開發商大舉進軍三四線城市,三四線城市的城市建設和房地產開發乃至經濟增長都突飛猛進,但由于當地的需求較為有限,不少人口還在向一二線城市轉移,因此這些城市的地產很快就明顯過剩。換句話說,并不是這些城市不想依賴房地產,而是已經沒法依賴了。

    下一個風險點

    從上述數據看,在經濟下行壓力依舊不小的背景下,有的城市確實對于房地產有著相當程度的依賴,也有的城市房價出現了大幅上漲,但并非將一切都壓在了房地產之上。當然,如果房價繼續飆漲,后果不堪設想。

    劉哲向本報記者表示,本輪的樓市狂熱,并不是實際購買力提高或剛性需求增長支撐的,更多的是受到實體經濟、政策因素、預期變化、金融因素、房地產商、地方政府財政和業績訴求等因素的影響。這使得房地產行業的風險會加速集聚,在經歷過去年的股災、匯改之后,房地產是中國經濟下一個主要風險點。

    “隨著人口周期對于房地產支撐作用的減弱,金融拉動效應越來越明顯,中國房地產增量的黃金期已經過去,今后更多地將處于一個存量期。”劉哲表示,中國經濟的未來取決于培育新供給新動能。從簡單地出賣資源、環境、勞動等硬價值,到附加上更多軟價值,這將是傳統供給向新供給的轉型升級之道。

    在丁長發看來,本輪房地產價格的暴漲對實體經濟的傷害不小。第一,資源的錯誤配置——因為房地產的賺錢效應,大量資金脫實就虛;第二,對于消費有擠出效應——大量的家庭資金進入房地產,別的消費就大幅度減少了;第三,高房價對生活生產成本有傳導效應,勞動力成本、攤在各種商品上的成本也隨之提高;第四,階層分化——有房的財富就多,沒房的更加買不起,階層固化非常嚴重。

    “我們接下來主要做的就是多管齊下,拿出實實在在的解決舉措。一是進行金融機構改革,增加中小金融機構,通過制度創新,對應中小企業。另一方面,解決地方政對于土地財政的依賴問題。”丁長發說。

    事實上,今年7月26日召開的中共中央政治局會議在部署下半年經濟工作、做好“三去一降一補”的同時,首次提出了中國要抑制資產泡沫。市場各方分析認為,“資產泡沫”可能主要指的就是房地產泡沫。

    中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛教授對本報記者表示,凡是房地產市場比較平穩的城市,都是土地供應比較寬松的,供應節奏也比較好。如果政府不是想把土地價格推高,而是想讓經濟健康平穩,應該有操作的辦法。


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